各乡镇人民政府，市政府各直属单位：

《海林市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》业经2011年12月31日市政府6届1次常务会议及2012年2月22日市委5届3次常委（扩大）会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                         二〇一二年三月十二日

 

 

海林市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进房屋征收与补偿工作的顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  在本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条  为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）按本办法的规定，给予公平补偿。

第五条  市人民政府负责本市行政区域内房屋征收与补偿工作。市人民政府房屋征收部门（以下称房屋征收部门）负责组织实施房屋征收与补偿工作。

住建、规划、国土、发改、财政、卫生、物价、人力资源和社会保障、民政、城市管理行政执法、公安、司法、工商、税务、城区街道办等有关部门应当按照市人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第六条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位（以下称实施单位）承担房屋征收与补偿的具体工作，但该实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门应当对实施单位在委托范围内的房屋征收与补偿行为进行监督并对其行为后果承担法律责任。

第七条  从事房屋征收与补偿工作的人员，应当经过房屋征收部门组织的专业培训和考核。

第八条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

市监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。市房屋征收部门对征收补偿重要工作环节应当邀请公证机构进行现场监督。

第二章  征收决定

第九条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条  依照本办法第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十一条  房屋征收部门依据城乡规划行政主管部门确定的征收范围，发布房屋征收封闭公告，告知征收范围内的单位和个人禁止从事下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；

（二）房屋分户；

（三）改变房屋和土地用途；

（四）其他不当增加补偿费用的行为。

违反上述规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当就第一款所列事项书面通知规划、国土、住建、城市管理行政执法、公安、工商、税务等相关部门暂停办理相关手续，并载明暂停办理的期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十二条  房屋征收部门应当发布房屋征收调查登记公告，监督指导实施单位对征收范围内房屋及附属设施的权属、区位、用途、建筑面积及房屋居住人等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。住建、民政、残联、房地产管理、公安等部门和城区街道办应当配合房屋征收部门，对申请保障性住房和持有低保证、残疾证的被征收人登记情况进行审核。

房屋征收当事人及相关工作人员应当对调查结果签字确认，房屋征收部门应当将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

被征收人对调查结果有异议的，可以申请复查；房屋征收部门应当自收到申请之日起5日内组织复查，并将复查结果书面通知申请人。

第十三条  房屋征收部门应当组织招投标确定被征收房屋拆除单位，并与中标单位签订委托合同。

第十四条  市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当按规定在银行设立征收补偿专门账户存储管理征收补偿资金，专款专用。

第十五条  市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，由市人民政府组织发改、规划、国土、环保、财政、住建、文物保护等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十六条  市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，市人民政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十七条  市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估，并作出风险评估报告，报送市维稳办备案。房屋征收涉及500户以上被征收人的，须经市人民政府常务会议讨论决定。

第十八条  市人民政府作出房屋征收决定后，房屋征收部门应当及时在征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当组织实施单位及相关单位做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十九条  被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章  评估与补偿

第二十条  作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十一条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十二条  房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间内协商不成的，可以采取投票选择的方式确定。按一个被征收人（产权户）一票的原则，参与选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。得票超过参加投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构确定为该项目的房地产价格评估机构。

投票选择方式未能确定房地产价格评估机构的，房屋征收部门可按得票率高低进行排序，在得票率较高的几个房地产价格评估机构中组织被征收人代表抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。投票选择、随机选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

被征收人代表选定工作由项目所在社区居委会负责，通过公开透明方式组织被征收人推举产生，代表人数一般为3至9人；被征收人代表选定后，应当在征收范围内公示。

第二十三条  同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。对征收范围较大且被征收人户数较多的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十四条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条  对已经登记的被征收房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第二十六条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证。拒不配合的，自行承担相应责任。有关情况应当在评估报告中说明。

第二十七条  房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当及时将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第二十八条  分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第二十九条  被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第三十条  原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三十一条  被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产评估专家委员会申请鉴定。

第三十二条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第三十三条  被征收房屋货币补偿政策。

（一）具有合法房屋产权证照的被征收房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（二）被征收房屋的门斗、棚厦、围墙、平台、花墙、楼梯、菜窖、地下室、水井、渗水井等附属物，其征收补偿金额由房地产价格评估机构予以评估确定。

（三）被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第三十四条  被征收房屋产权调换政策。

（一）征收私产住宅房屋，被征收人选择住宅安置用房的，其被征收房屋产权证照载明建筑面积与新安置用房建筑面积相等部分实行“征一还一”，新安置用房为非电梯楼的可免费上靠5平方米，新安置用房为电梯楼的可免费上靠7.5平方米。被征收人免费上靠后，可允许再增加安置5平方米以内面积，增加面积部分按周边商品房市场平均价格每平方米优惠50%交纳增加面积款。增加面积超出5平方米以上部分，按周边商品房市场平均价格结算差价。

被征收人新安置用房面积小于被征收房屋面积的，剩余房屋面积按被征收房屋评估价格予以货币补偿。

（二）征收非住宅房屋，被征收人选择就地产权调换的，被征收房屋产权证照载明建筑面积与新安置用房建筑面积相等部分，按被征收房屋评估价格与新安置用房周边非住宅房屋市场平均价格结算差价，差价款每平方米超过2000元的按2000元结算。超出被征收房屋产权证照载明建筑面积部分按周边非住宅房屋市场平均价格交纳扩大面积款。对有严重污染影响周边环境不适宜回迁安置的生产经营性房屋，在征收时予以货币补偿。

（三）市人民政府应当按照城市发展总体规划要求，对被征收人就地、就近或者异地给予安置。跨地段安置的，按照地段差等次，给予适当补贴。

新安置用房选房顺序以签订产权调换协议的先后顺序为准，先签先选。

（四）对征收范围内“一名多照”、“夫妻分照”的房屋，只享受一户上靠户型、5平方米以内按周边商品房市场平均价格每平方米优惠50%交纳增加面积款政策和本办法第五十五条之规定。

（五）新安置用房建成后的产权登记建筑面积与协议约定的建筑面积有误差的，协议有约定的按约定执行；协议没有约定的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定执行。

第三十五条  新安置住宅房屋应进行初装修，满足被征收人入住使用的基本要求，室内设施达到：厨房有墙砖、地砖、洗菜池，卫生间有墙砖、地砖、坐便、洗手池，有简易室内门。

被征收人如选择毛坯房，可按被征收房屋面积给予每平方米100元的初装修补助费。按上述标准计算初装修补助费低于5000元的，按5000元计发。

第三十六条  因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿标准：

（一）住宅房屋搬迁费，以房屋权属证书为单位每户500元；住宅房屋临时安置费，被征收人房屋权属证书载明的建筑面积50平方米（含50平方米）以下的，以房屋权属证书为单位每户每月450元，超过50平方米的，超出面积部分按每月每平方米5元计算。

（二）非住宅房屋搬迁费，根据被征收人房屋权属证书载明的建筑面积，按每平方米50元计算；非住宅房屋临时安置费，被征收人房屋权属证书载明的建筑面积50平方米（含50平方米）以下的，以房屋权属证书为单位每户每月900元，超过50平方米的，超出面积部分按每月每平方米10元计算。

第三十七条  被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；选择房屋产权调换的，发放两次搬迁费。

房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。

第三十八条  临时安置费以月为单位计发，超出15日按一个月计发，发放时间协议有约定的以约定时间为准，协议没有约定的每6个月发放一次。

第三十九条  对因征收房屋造成非住宅停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，可按下列标准协商：

（一）被征收人能提供上年度应纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金职工人数的，结合过渡期限给予补偿（月停产停业损失=上年度月平均应纳税所得额+上年度职工月平均工资总额）。

（二）被征收人不能提供上年度应纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金职工人数的，但被征收人房屋在房屋征收决定公告发布前实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记证等合法手续的，应当按被征收人房屋权属证书载明的用途、建筑面积按月给予停产停业损失补偿。工业用途为每平方米30元，商服用途为每平方米25元，其他用途为每平方米20元。

征收非住宅房屋，对选择货币补偿的被征收人，给予6个月的停产停业损失补偿。对选择产权调换的被征收人，过渡期限内按月给予停产停业损失补偿。

第四十条  房屋权属证书载明为住宅，在征收封闭公告或登记调查公告发布前实际用于生产、经营的房屋，且被征收人已依法取得营业执照、税务登记证等合法手续的，按住宅房屋给予补偿；用于生产、经营的建筑面积部分，结合经营年限另行按评估价值的50%—80%给予货币补偿，并发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。

（一）实际用于经营1年以下的按评估价值的50%给予货币补偿。

（二）实际用于经营1年以上3年（含3年）以下的按评估价值的60%给予货币补偿。

（三）实际用于经营3年以上6年（含6年）以下的按评估价值的70%给予货币补偿。

（四）实际用于经营6年以上的按评估价值的80%给予货币补偿。

第四十一条  房屋征收封闭公告或登记调查公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

第四十二条  市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当协调组织有关部门依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理，并对调查和认定结果进行公示，公示时间不少于3日。

对违章建筑（2004年11月，海林市规划办和哈尔滨蓝德测绘有限公司联合制作了海林市区正射影像地图，凡是该影像地图上没有又未取得相关批准手续的建筑一律认定为违法建筑）和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第四十三条  安置多层住宅房屋的，其过渡期不得超过24个月；安置高层住宅房屋的，其过渡期不得超过36个月；安置商服用房的，其过渡期不得超过36个月。

安置用房交房时间提前或超出过渡期的，临时安置费多退少补。过渡期超过协议约定期限的，其超过约定期限部分加一倍计发临时安置费。

第四十四条  被征收人使用周转用房（或领取周转用房租金）期限从搬迁之日起至征收项目安置用房通知进户之日止，最低不得低于6个月，最高不得超过36个月。

周转用房租金标准按临时安置费标准执行。

第四十五条  私有房屋出租，因房屋征收导致租赁合同无法履行的，租赁合同双方当事人之间的纠纷依据相关法律规范解决。

第四十六条  房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十七条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十八条  在征收补偿方案确定的搬迁期限内，被征收人不签订补偿协议，影响征收工作顺利进行的，不享受本办法第三十四条规定的产权调换优惠政策，在保障被征收人居住条件的前提下，适用国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人选择产权调换的，计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定。

第四十九条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第五十条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

第五十一条  房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  奖励与补助

第五十二条  市人民政府征收房屋，按下列规定对被征收人给予搬迁奖励：

（一）自征收决定发布之日起15日内（含第15日）搬迁完毕，经验收合格的，按被征收房屋建筑面积每平方米100元标准对被征收人给予奖励，按上述标准计算低于5000元的按5000元计发；第16日起至第30日内搬迁完毕，经验收合格的，按被征收房屋建筑面积每平方米50元标准对被征收人给予奖励，按上述标准计算低于3000元的按3000元计发。

（二）征收范围内，平房按片、楼房按栋为一个计算单位，根据房屋征收工作需要确定搬迁奖励期限，每一个计算单位在规定期限内完成整体搬迁的，以房屋权属证书为单位每户奖励5000元。

第五十三条  对符合下列条件的特殊被征收人，市人民政府给予补助：

（一）对持有《中华人民共和国残疾人证》的重度残疾被征收人给予10000元补助，对中度残疾被征收人给予7500元补助，对轻度残疾被征收人给予5000元补助。

（二）对持有《城市居民最低生活保障证》的被征收人给予10000元补助。

第五十四条  被征收人选择货币补偿，在征收补偿方案确定的搬迁期限内完成搬迁的，可按房屋评估价值的20%另行给予补助。

第五十五条  征收住宅建筑面积不足40平方米又无其他住处的被征收人，安置到建筑面积40平方米的住宅房屋，不结算差价。同时可享受本办法第三十四条第一款之规定。

第五十六条  低保户和残疾人获得相应补助的，由房屋征收部门在其证件上予以注明并登记备案，异地再次进行房屋征收时不再重复予以补助。

第五十七条  对获得搬迁奖励及低保户、残疾人补助的被征收人，房屋征收部门应当在征收范围内进行动态公示，接受社会监督。

第五十八条  被征收人符合住房保障条件的，经市住房保障部门审核认定，应当优先给予住房保障。具体办法按照《海林市廉租住房制度实施办法》（海政办发〔2008〕14号）执行。

第五章  法律责任

第五十九条  房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第六十二条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第六十三条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第六十四条  本办法自公布之日起施行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但市人民政府不得责成有关部门强制拆迁。